Voorafgaand aan de vergadering van 6 maart 2025 heb ik onderstaande lijst met vragen en opmerkingen over het plan van Ymere opgesteld. Zowel het Bestuur als Ymere hebben aangegeven de lijst voorafgaand aan de vergadering te hebben bekeken.
De overkoepelende Ymere bestaat uit verschillende bedrijven met ieder hun eigen belangen: Met welke Ymere zitten we vandaag aan tafel: De appartementseigenaar, de VVE beheerder, of allebei?
Wie zien jullie als probleemeigenaar van het verduurzamingsvraagstuk van de individuele appartementen?
Wie is volgens jullie de probleemeigenaar van de versnelde planning / de urgentie?
De kosten voor Ymere-VVE beheer zijn tussen de €184.700 en €234.011 (gebaseerd op deze eerste inschatting). Is het redelijk om bij een projectscenario van dit formaat wel dezelfde kostenstructuur (percentage) te hanteren als over kleinere projecten?
Het in de beheerovereenkomst afgesproken tarief voor uitvoer door Ymere-VVE beheer is vastgesteld is op 4%. Waar komen de in de agenda genoemde hogere percentages van 6% en 9% vandaan?
Aanvullende onderzoeken in de agenda worden excl BTW genoemd maar moeten met BTW genoemd worden >> €10.000 excl BTW = 12100 incl BTW.
€3500 voor uitzoeken marktconformiteit offertes: Waarom is dit een losse en extra post? Is dit niet een basistaak? Je vraagt altijd meerdere offertes aan met als de functie 'controle op marktconformiteit', toch?
Klopt het dat Ymere-corporatie de financiering voor verduurzaming van hun eigen appartementen te halen heeft uit het niet-meer-hoeven-te-betalen van de verhuurdersheffing, en dus uit eigen gelden? Er zijn voor u al flinke gelden beschikbaar gemaakt tbv verduurzaming (link)
Vind u het in het kader daarvan eerlijk dat uw voorstel tot financiering een VVE lening is, waarvan de kosten dus niet bij Ymere zelf komen te liggen, maar volgens het vaststaande breukdeel worden doorberekend aan alle appartementseigenaren? Oók aan degenen die geen enkele of maar minimaal maatregelen terug gaan zien in de eigen woning?
Heeft u een voorstel over hoe om te gaan met de grote verschillen die er zijn tussen de appartementen in dit blok? De huizen zijn verschillend, maar ook mate van al doorgevoerde verduurzaming is verschillend.
1330 Yver beheerovereenkomst.pdfEr wordt in de agenda gesuggereerd dat we 'snel moeten handelen', bijvoorbeeld door te spreken over 'voorkomen van prijsverhogingen door binnen 6 maanden te handelen'. Er wordt hiermee een gevoel van urgentie gecreëerd - Er is geen urgentie - Prijsverhogingen zijn van alle tijden en prijzen kunnen ook dalen, bijvoorbeeld door slimmere isolatietechnieken die volop in ontwikkeling zijn en beschikbaar komen (link)
Het verduurzamings-tijdspad voor Nederlanders loopt tot aan 2050, dat van Amsterdammers tot aan 2040. Dat is niet urgent.
Alleen het tijdspad voor woningcorporaties is urgent: 2028. Dat is Ymere zelf overeengekomen met de overheid.
Er wordt door Ymere gesuggereerd dat er 2 mogelijke scenario's zijn. Dat is onjuist, want er zijn er meerdere, waarvan er één al succesvol loopt. De andere scenario's worden hier niet bekend gemaakt, waardoor er geen volledig beeld is bij de aanwezige appartementseigenaren.
Er wordt in de agenda gesproken over 'voorkeur-scenario's': Wie heeft hier de voorkeur voor een scenario bepaald, en op basis waarvan is er voorkeur bepaald? Niemand anders dan Ymere heeft zich over deze scenario's uitgesproken.
Er wordt in deze vergadering over het verhogen van de maandelijkse bijdrage gesproken. De in de presentatie genoemde bedragen zijn bijna de helft lager (scenario 1 = +€90) dan wanneer ik zelf de kosten bereken (scenario 1 = +€168). Wat is de oorzaak van dat u verkeerde getallen presenteert?
Als we een bijdrage-verhogen-gesprek gaan voeren, dan moeten we voor het complete beeld eerst nog de dingen toevoegen waarvan we al weten dat de toekomst ze gaat brengen. Ik doel hierbij bijvoorbeeld op de kosten voor het verplaatsen van de water-ringleiding (a €250.000, prijspeil 2018), het vervangen van kozijnen achterzijde (2038), en het eventueel aansluiten van een deel van de woningen op het warmtenet (tussen 2030 - 2040).
Het aansluiten op het stadswarmte-net wordt in de voorgestelde scenario's achterwege gelaten. Het staat wel in het INNAX rapport en is ook een te verwachten verduurzamingsstap voor veel eigenaren (a €8500). Wat is de reden van het achterwege laten als maatregel in dit voorstel?
Wat wordt bedoeld met de specifieke opmerking in de agenda "excl. berging"? Zijn de maandelijkse kosten daarvan er wel bij benoemd?
Het beleid van de VVE is: samen groot onderhoud uitvoeren aan de gezamenlijke delen + sparen voor die maatregelen.
De VVE volgt het beleid dat iedere woninguitbreiding en/of woningverbetering op de appartementseigenaar zijn/haar eigen kracht en snelheid gebeurt.
De plannen hiervoor dienen te worden goedgekeurd door de vergadering, zodat de leden geïnformeerd zijn en de belofte bestendigd wordt dat jouw aanpassingen het verplichte werk van de VVE niet in de weg zit. Bij goedkeur tekent men een gebruiksovereenkomst, waarna men aan de slag kan.
Dit beleid is ontstaan mede in overleg met Ymere. In de beginjaren van de VVE is het gezamenlijk verduurzamen onderwerp van gesprek geweest, maar Ymere wilde daar pertinent niet in mee i.v.m. de kosten die ermee gepaard zouden gaan.
In de vergadering van vandaag wordt gewijzigd beleid gevolgd dan ons beleid is. Dat andere beleid is tevens al in gang gezet door Ymere. Dit is procedureel onjuist. Tevens beïnvloedt het het lopende beleid negatief, want het basisonderhoud is op advies van Ymere stil gelegd.
Als je de beschikbare energie labels als uitgangspunt voor de probleemstelling neemt, dan zijn er in ons blok:
25 appartementen die aandacht verdienen (label slechter dan D). >> 13 daarvan zijn in bezit van Ymere en hiervoor geldt de urgentie.
40 appartementen hebben label D (voldoende)
16 appartementen bevinden zich in de groen zone (goed)
13 appartementen hebben geen label. De meesten hiervan zijn koopwoningen, verkocht vooraf aan de Label-verplichting periode.
Voor de goede interpretatie van bovenstaande: Verbeteringen die gedaan zijn na afgifte van het label (door nieuwe bewoners) zijn nog niet meegenomen >> Er zijn mogelijkerwijs labels opgeschoven richting beter.
Er zijn al in 2022 door mij andere goed werkende scenario's voorgesteld aan de duurzaamheidscommissie, en ook het bestuur is ervan op de hoogte. Waarom worden deze hier niet genoemd en zijn ze op geen enkele manier meegenomen in dit gesprek? (@Vincent? @Timo?)
Andere scenario's dan hier nu op tafel liggen zijn:
Het huidige en al lopende scenario: Verduurzamen kan en doe je zelf, op eigen kracht, op eigen snelheid en op eigen natuurlijk moment, op eigen kosten. De mogelijkheden om op individueel niveau een goed verduurzaamd huis te creëren zijn toereikend.
>>Een natuurlijk moment is bijvoorbeeld het moment van betrekken van je woning: Uitgaande van woningwissels om de gemiddeld 7 jaar zijn er tot aan 2050 nog 3.5 wissels per woning te verwachten. Een van deze 3,5 nieuwe bewoners kan succesvol verduurzamen tijdens de eerste verbouwing.
Een ander scenario is: groepeer en vraag samen een project aan. Zoek gezamenlijkheid en daarmee eventueel kostenreductie, maar organiseer dit buiten de bestaande VVE structuur om (scenario "opt-IN").
In de doelstelling van het rapport staat dat 'de VVE wil verduurzamen'. Dat is feitelijk onjuist en is niet de insteek geweest van dit INNAX onderzoek. De VVE heeft nooit 'een wil' besproken, noch een gezamenlijke wil geformuleerd.
Het onderzoek is gestart op initiatief van Ymere, en het is ook betaald door Ymere. Het onderzoek is niet gedaan op initiatief van de VVE.
Er is wel oké gegeven tijdens een VVE vergadering op dit uitvoeren van het onderzoek zodat ook appartementen bezocht zouden kunnen worden voor dit onderzoek, en uit open interesse voor brede verkenning van de mogelijkheden.
Het aankondigen van het onderzoek op de VVE vergadering was een kennisgeving door Ymere. Het was geen VVE besluit.
Ik benoem dit specifiek zo om verschillende taken helder gescheiden te houden, en om te benadrukken dat we als VVE niet in het verduurzamingsvraagstuk aan het stappen zijn, en dit ook bewust niet zijn geweest.
De huidige manier van communiceren is hierover onvoldoende helder want het suggereert dat het VVE proces al in gang is gezet.
De manier van communiceren door Ymere werkt verwarrend: Over de tijd wordt door Ymere steeds meer-en-meer gedaan alsof het verduurzamingsproces een lopend VVE proces is, en dat de VVE te verduurzamen heeft. Dat is onjuist. Het proces is louter door Ymere geïnitieerd. Het narratief heeft zuiver te blijven om verwarring te voorkomen.
In kleine stappen wordt het verduurzamen zogenaamd toegevoegd aan het VVE takenpakket >> Het lijkt daarmee alsof we als vanzelfsprekend moeten verduurzamen als zijnde VVE. Dat is niet zo.
Het is in dat kader niet correct en ook niet terecht om vervolgkosten van uitbreiding van het Ymere-onderzoek door de VVE te laten betalen. We hebben voor dit soort kosten ook niet gespaard.
In het rapport wordt het gehele blok als homogene massa benaderd, niet als individuele appartementen met ieder hun eigen formaat verduurzamingsopgave en/of mate van al doorgevoerde verduurzaming.
Dat Ymere hun appartementen als homogene massa kan benaderen komt omdat ze 1 bedrijf zijn en het verdienmodel van Ymere een bedrijfsmatige is.
Tevens heeft Ymere nog in geen van zijn appartementen verduurzaming doorgevoerd, waardoor voor hen overal het startpunt op nul ligt.
De benadering die ze kunnen hanteren is daarmee een behoorlijk andere dan de benadering die voor jou als individuele eigenaar geldt. Het rapport is voor Ymere dan ook beter passend dan voor jou als individuele eigenaar.
Is inblaasisolatie van binnenuit onderzocht? Er zijn holle ruimtes en die hebben juiste maatvoering om goede isolatiewaarde te bereiken. Daarmee hoeven de schuine plafonds niet gesloopt te worden. Het kan ook in de platte daken van de dakkapellen.
Uitvoeringskosten hiervan zijn flink goedkoper, 25euro per m2 (bron). Er is geen steiger nodig.
Daarbij sluit deze isolatie direct aan tegen de verwarmde ruimte en isoleert daarom beter.
Bij op-liggende isolatie, bovenop de dakkappellen resteert alsnog 15cm luchtspouw tussen warme ruimte en isolatiemateriaal. Daar zal alsnog warmte verloren zal gaan richting buitenlucht. (Vergelijk het effect met een dekbed dat 15cm boven je zweeft)
Is isoleren van het platte plafond van de bovenwoningen onderzocht? Daar kan op-liggend isolatiemateriaal aangebracht worden, het betreft minder m2. Ik zie dat niet terug.
Is isolatie van de schuine delen links en rechts naast de dakkappellen opgenomen in de prijsindicatie? Ik zie ze niet terug.
Is isolatie van de gemetselde borstwering onder de ramen van de dakkapellen aan de straatkant opgenomen in de prijsindicatie? Ik zie ze niet terug.
In het rapport staat dat zonnepanelen mogelijk zouden zijn, terwijl er uit eerder onderzoek is gebleken dat het ingewikkeld is voor ons blok.
Vloer isolatie is niet genoemd.
In de agenda staat labelsprong naar 'gemiddeld C', en in het rapport staat labelsprong naar minimaal D. Hoe is het gemiddelde richting C berekend? Worden de al groene labels hierin meegenomen en is de werkelijke labelsprong door de voorgestelde maatregelen dan wel echt zo hoog als hier wordt gesuggereerd?
Waarom wordt hier gekozen voor PIR isolatie en niet een biologish isolatiemateriaal? Natuurlijke isolatiematerialen zijn beduidend beter tegen warmte toetreding dan PIR, ter voorkoming van hittestress in de zomer.
De voorgestelde PIR (en PUR) zijn tevens slecht voor de menselijke gezondheid en minder goed voor de vochtbalans in de houten dakconstructie.
Overstap op het warmtenet is niet in de scenario's opgenomen, maar dient voor de veel appartementen wel te geschieden. Het is de manier voor woningen om van het gas af te gaan (Doelstelling gemeente 2040)
Als je op de ene plek aan de buitenkant isoleert (dakkapellen), en op een andere aan de binnenkant (dak), dan is moeilijke detaillering te verwachten om een aansluitende overgang te creëren. Ook bouw fysiologisch rijzen hier vragen. Is daar naar gekeken en is dit in de prijsvorming meegenomen? Ik zie dat niet terug.
Overigens is hier andere (ecologische) isolatie aan te bevelen, ter voorkoming van warmte-toetreding in de zomer. Want ook de hitte in de zomer is een probleem dat opgelost kan worden met de juiste isolatie. Kijkt Ymere hier puur naar labelsprong en niet naar algeheel woon-comfort?
Is er bij het berekenen van de kosten van toevoegen van PIR-paneel-isolatie ook meegenomen dat deze stap betekent dat de schuine plafonds eerst verwijderd en vervolgens weer hersteld moeten worden?
Wie betaalt het opknappen en schilderen van de plafonds nadat het isoleren gereed is? Zijn deze kosten meegerekend? Dit doet normaal gezien een bewoner zelf, maar in dit geval ontstaat er discussie.
Verzakkingen: Met isolatie op-liggend op de stenen buitengevel kunnen verzakkingsscheuren niet meer worden gesignaleerd. We hebben wél last van scheurvorming + vochtproblemen.
In heel Nederland zijn funderingsproblemen aanstaande. Wellicht ook bij ons. We moeten alle gevels visueel kunnen blijven controleren en kunnen blijven monitoren. Dat moet aan de buitenkant gebeuren. Aan de binnenzijde pleisteren mensen de scheuren steeds weg.
Bij isolatie aan binnen gevel heb je sneller de ruimte warm gestookt dan wanneer je aan de buitengevel isoleert.
Kozijn vervanging achterzijde: het voorstel is deurkozijn niet vervangen, slaapkamer kozijn wel vervangen, terwijl ze technisch gezien hetzelfde zijn en ook even oud zijn (vervanging gepland 2038). Deurkozijn bevindt zich in de over het algemeen wat warmere ruimte dan de slaapkamer. Waarom komt die toch op een tweede plaats?
Zit bij de kosten inschatting van de op-liggende achtergevelisolatie ook al meegenomen dat alle hemelwaterafvoeren omgelegd moeten worden en er nieuwe betonboringen in het balkon gemaakt moeten worden voor deze nieuwe routes? Er zal ook in de tuin gegraven moeten worden om deze HWA weer aan te sluiten op het riool. Dit zie ik niet terug in de kosteninschatting.
Vormt het betonnen balkon een risico op koudebrug als je kiest voor buitengevel isolatie?
Er staat in het rapport dat het paneel in het achterkozijn niet geïsoleerd zou zijn. Dat is onjuist. Het paneel heeft wel isolatie.
Het is mijns inziens overigens veel zinvoller om de aandacht te vestigen op het glasvlak in ditzelfde kozijn. Daar is meer winst te behalen.
Er is niet opgemerkt dat het glas boven de deur op de begane grond enkel glas is. Wat is hiervoor het voorstel?
Er wordt genoemd dat er in 57% van de bezochte woningen al CO2 gestuurde ventilatie aanwezig is, maar dat deze niet meegerekend zou mogen worden doordat er geen zelfregulerende roosters in de ramen zitten. Theoretisch gezien is dat misschien juist, in de praktijk hangt er een prima modern ventilatiesysteem.
Wat is de reden dat het zelfregulerende element (= een dun plastic hangend flapje dat bij wind-druk dichtgedrukt wordt, zodat je de wind binnen niet voelt) deze CO2 sturing zou verstoren? Ik begrijp dit niet en het is wel zinvol om te weten om de opmerking in het rapport goed te kunnen interpreteren.
De kosten zijn erg incompleet: ze zijn exclusief 2x projectleiderskosten (zowel aan VVEbeheer zijde als aannemers zijde), uitvoerings-opslagen, steigerkosten etc.
Steigerkosten worden al gemaakt bij schilderwerk aan de gevel. Echter, isolerende maatregelen treffen gaat betekenen dat de steiger langer staat en daarmee duurder wordt. Deze meerprijs is niet verrekend.
De kosten zijn geschat op basis van algemene kengetallen, en zijn daarmee onvolledig voor onze specifieke situatie.
Opvallend: 9% kosten Ymere, of 6%. Onze beheerovereenkomst met jullie is 4%. Andere partij rekent 1.5%
Bij de isolatie aan de achterzijde is gerekend met 100/m2. Hier lijken de kosten van aanpassing van alle buitenschil detaillering niet te zijn meegenomen. >> Goten, overstekken, verwijderen en terugplaatsen zonwering, doorvoeren maken voor afzuigkappen, verplaatsen Hemelwaterafvoeren incl het boren van nieuwe gaten daarvoor in de balkons etc.
Is er in de prijsinschatting meegenomen dat er structurele voorzieningen (verstevigingen) nodig zijn t.b.v. het terugplaatsen van zonwering? Op een laag zachte isolatie kan je geen zonnescherm monteren.
Bij achtergevelisolatie wordt het balkon 14cm minder diep. Van 85cm naar 71 cm.
Waarom wordt er in het voorstel rekening gehouden met maar 5% onvoorzien, en niet de gebruikelijke 10%?
Er is altijd meerwerk te verwachten bij dit soort complexe projecten.
De door Ymere voorgestelde financiering is een gezamenlijke lening. In de berekeningen worden niet de kosten genoemd voor het lenen van dat geld.
Geld lenen kost geld, veel geld. Wie controleert of iedereen deze extra lasten kan betalen?
Kosten voor lening van €2.5 miljoen + €225.000 (Ymere), 5% onvoorzien, looptijd 20 jaar, 3,33% rente = €3,8 miljoen aan totale projectkosten.
De kosten worden door het lenen van geld 1.5x zo hoog. Beseft iedereen zich dat ook?
Scenario 1 kost daarmee uit op gemiddeld €40.400 euro per appartementseigenaar, dat is nog exclusief de hierboven genoemde extra kosten die nog niet in kaart zijn gebracht.
Let op: Bij budgetoverschrijding van 10% wordt dit €42.346, bij 20% loopt dit op tot €46.196 (en dat percentage is niet ongebruikelijk in de bouw!)
Er is dan nog niks geïsoleerd aan de voorgevel.
Er is dan nog niks geïsoleerd aan de vloer.
De appartementen zijn dan nog niet van het gas af.
De woningen zijn nog niet geoptimaliseerd tegen warmte-toetreding in de zomer.
Er zijn grote risicos waar niet over gesproken wordt: Je hebt overschrijdingen niet in eigen hand, en je kan het project niet stil laten leggen. Als je instapt moet je mee tot aan het eind. Ook als de uitvoering niet helemaal naar jouw eigen wens is.
Als je instapt heb je je te voegen naar de gekozen kwaliteit en planning. Ymere bepaalt deze kwaliteit.
Berekening van de totale kosten, incl projectmanagement en lening:
Er is berekend dat er 22% energiebesparing te behalen valt. Is dat alleen op het gas of op de complete energierekening?
22% is een algemeen getal, en gaat voorbij aan de verschillen tussen de woningen. Wat is het verschil tussen de verschillende typen woningen?
Er wordt in het rapport gesteld dat in scenario 1 de besparing op energiekosten €1681 euro per jaar zou zijn. Scenario 2 zou €2473 per jaar schelen.
Ze lijken foutief berekend, en dat baseer ik op het volgende:
Als €1681 besparing gelijk staat aan de genoemde 22%, dan zouden de jaarkosten voor energie €7640 zijn (= €637 per maand (!))
In Scenario 2 staat eveneens 22%. Als je dat omrekent kom je op €11.240 energiekosten uit (= €937 per maand (!))
Als ik zelf reken kom ik op beduidend andere bedragen uit:
Rekenend met algemene gegevens voor een oud middelgroot appartement, 2 of meer personen (bron) is de berekening voor besparing een factor 5 anders en meer in lijn met de kosten voor energie die mijn buren betalen:
Gemiddeld verbruik gas: 1080 kuub * 1.39 = 1501 euro >> 22% daarvan is €330 per jaar aan besparing per jaar. (€28/maand)
Let op: Op electra bespaar je niet na isolatie. Stel dat je het toch wel mee rekent: 2770 kWh * 0.28 = 775 euro. 22% daarvan is €170/jaar (€14/maand)
Als je dit in terugverdientijden zou om rekenen:
"Terugverdientijd" zou dan op basis van huidige energieprijzen €40.000/28/12mnd = 119 jaar zijn
'Terugverdienen" gaat ook door betere huizenprijs. = belang individuele eigenaar, maar daar staat een ongezonde VVE, met een langlopende schuld van 2.5 miljoen tegenover.
Er bestaat risico op misbruik: Een verkoper neemt bij verkoop de meerwaarde van verduurzaming in één keer mee, terwijl de VVE nog met een schuld overblijft. Snelle verkopers zijn dan spekkopers ten koste van de buren en de nieuwe bewoner.
Voorstel is Financiering via Warmtefonds - VVE. Rente 3,33%
Een VVE met grote lening is een ongezonde VVE. Dat heeft negatieve invloed op de verkoopprijs van appartementen. Het zijn verborgen kosten.
Jij persoonlijk hebt ook de mogelijkheid om te financieren via datzelfde fonds. De hogere rente (4,16%) is fiscaal aftrekbaar (waardoor je uiteindelijk 2.62% rente betaalt). De voorwaarden zijn namelijk hetzelfde als bij een hypotheek.
Bij een reguliere hypotheekverstrekker kan je ook lenen voor dit soort werkzaamheden. Dan betaal je ongeveer 3,60% rente, welke je kan aftrekken (resteert: 2.27% rente).
Een bank kijkt tevens kritisch mee of iemand het wel écht kan betalen. Ymere en het door hun voorgestelde Warmtefonds doet dat niet. Er is géén BKR toets voor een VVE lening, ondanks dat mensen het wel maandelijks moeten gaan aflossen.
Mensen met een laag inkomen kunnen tegen 0% rente, gratis, lenen bij de Sociale verzekeringsbank. (bron)
Als individu zijn nog andere mogelijkheden voor koste efficiënte financiering denkbaar: Bijvoorbeeld als je nog onder de 40 bent, dan kan je belastingvrij een schenking krijgen van je ouders, tot €35000. Deze mogelijkheid heb je niet als het proces via de VVE zou lopen.
Als je zelf je eigen project financiert ben je flexibeler in de aanpak én kan je versneld aflossen om financieringskosten en daarmee je projectkosten te verlagen.
Wie heeft MJOP aanpassing geïnitieerd? Ymere? Keurt Ymere daarmee zijn eigen vlees? - in combinatie met de eigen urgentie tot verduurzamen?
De grote verschuivingen in het MJOP komen Ymere wel opvallend handig uit:
Volkern vervangen is 15 jaar naar voor gehaald. Waarom? - Rapport Eigen huis 2016: Vervanging staat gepland in 2040.
Er wordt gesuggereerd dat je volkern niet zou kunnen schilderen. Dat is onjuist, dit kan wel en dit is besproken met een schilder. De verweerde toplaag kan gewoon weggeschuurd worden waarna nieuwe verf goed hecht.
Bitumineuze dakbedekking: prijs schiet omhoog, van €162.771 (2022) naar €366.000. Is hier isolatie toegevoerd en veroorzaakt dat de prijsverhoging? Eventuele isolatie is extra en hoort als losse post genoemd te worden, want is bespreekpunt.
Áls in dit MJOP de dakkapel-isolatie toegevoegd is, er op basis daarvan eerst een bedrag van €800.000 van ons gevraagd wordt, én er daarnaast nog de verduurzamingsstappen als los project staat met de genoemde kosten. Dan is mij niet meer helder wat we nou waar betalen?
Volkern voorzijde ook vervangen? Waarom?
Prijs voor ALU kozijn vervanging - Lijkt heel hoog ingeschat en staat tevens via 3 posten in MJOP. Kozijnen zijn erg klein. Snelle schatting door mijzelf: 75 stuks * 500 euro (kozijn en glas) + 500euro plaatsen (kan van binnenuit, kan waarschijnlijk goedkoper + geen steiger noodzakelijk) = €75000. In MJOP staat voor 2032 post van 90k begroot en dat lijkt gewoon kloppend. Nieuw MJOP zegt €272.386 euro. Dat is per kozijn: €3631 euro. Factor 3.6 zo hoog.
Er staat ook voor €127.000 euro aan vervanging houten kozijnen. We hebben geen houten kozijnen.
Over de ALU kozijnen: 'er wordt geklaagd.' >> Dit is niet direct reden om het hele blok versneld te vervangen. Nodig: werkelijke reparatieverzoeken in kaart brengen.
Overigens: Ja, kozijnen zijn niet modern, en je wist wat je kocht.
Eventueel kunnen de individuele probleemgevallen eerder vervangen worden >> Schuiframen geven meer risico op tocht dan draairamen ivm ander rubber aanslag. >> Niet alles hoeft altijd allemaal in 1x.
Rottend houtwerk onder kozijnen kan onstaan zijn doordat men afwateringsgaatjes niet tijdig heeft schoongemaakt. >> ook splinternieuwe kozijnen hebben dezelfde gaatjes voor afwatering. Dus als uitstel van schoonmaken het probleem was, dan wordt dat met nieuwe kozijnen niet opgelost. En: Je bent zelf verantwoordelijk voor schoonmaken, niet de VVE.
Opmerking over condens tegen de ramen: Dit is niet direct een aanleiding voor vervanging kozijn. Condensvorming hangt ook af van hoe goed (of eigenlijk: slecht) men ventileert, de ruimte verwarmt, etc.
VVE-beheer bijdrage (17 a 20k per jaar) is niet terug te vinden in dit MJOP. Hoort er wel op want bepaalt maandbijdrage (ongeveer 18 euro per maand)
MJOP 2022
MJOP - 2024
Er is géén verplichting om verduurzaming via de VVE te laten verlopen.
Er is bij ons geen noodzaak om verduurzaming via de VVE te laten verlopen. Ieder appartement heeft intrinsiek de mogelijkheid (heel) goed verduurzaamd te worden.
Hier wordt door een van de leden van de VVE (namelijk Ymere) een ander beleid ingezet en gevoerd dan wat het lopende beleid van onze VVE is.
Dit lopende beleid is bewust gekozen en in goed overleg bepaald.
De financiële consequenties van dat andere beleid zijn hier erg onvolledig in kaart gebracht, en ze zijn groot. Een stuk groter dan nu wordt geschetst.
De financiële consequenties van het basis-beleid zijn nog onvolledig in kaart gebracht. De verhoging van de maandelijkse bijdrage zal nóg hoger worden.
Er wordt door deze vergadering op deze manier in te richten gedaan alsof we het verduurzamen op één van deze twee manieren gaan doen. Er wordt voorbij gegaan aan wat er in de duurzaamheidscommissie en met het bestuur is besproken aan alternatieve en flexibelere scenario's.
Er wordt gesuggereerd dat er voor iedere eigenaar grote urgentie zou zijn. Dat is niet zo. De urgentie geldt alleen voor Ymere, en de urgentie geldt voor maar 13 appartementen.
Er wordt middels een onverwacht op tafel gebracht nieuw MJOP, waarin zaken rigoureus verschoven en tot in 2026 samengevoegd zijn, gesuggereerd dat er een groot probleem in de lucht hangt.
Opvallend: In het recent goedgekeurde MJOP (2022), was er nog niks aan de hand (keuring door hetzelfde bedrijf: INNAX, opname 1 jaar eerder).
Er wordt voorbij gegaan aan de grote verschillen tussen appartementen en er wordt voorbij gegaan aan de mate waarin al verduurzaamd is.
Er wordt geen rekening gehouden met ieders persoonlijke situatie, financiële mogelijkheden, eventuele schulden en ambitieniveau.
Er is risico op belangenverstrengeling:
Voor Ymere is het van belang te versnellen. Ze moeten eind 2028 klaar zijn.
Voor Ymere is het van belang om te verduurzamen naar alleen label D. Ambitieniveau is anders dan bij jou.
Ymere-VVEbeheer is een zakelijk bedrijf en verdient geld aan zo'n groot project. Het vergroten en verruimen van een project betekent dat ze er meer aan verdienen: Het verruimen van het project gebeurt bijvoorbeeld door het naar voor halen van veel werkzaamheden naar 2026.
De enkele eigenaren die veel maatregelen terug gaan zien in hun huis, of die een slecht Energielabel hebben, hebben er belang bij dat het verduurzamings proces via de VVE zal lopen (anderen betalen mee aan jouw woningverbetering). Ten koste van de mensen die minder terug zullen zien.
Een miljoenenproject van dit formaat, deze sociale en technische complexiteit, met de grote verschillen en verschillende belangen is voor onze VVE en de gekozen bestuursstructuur een te grote, complexe en risicovolle opgave. Het uitvoeren van het basisbeleid is al uitdagend genoeg.
Ik ben kritisch over wat hier nu voorgesteld wordt en op de manier waarop dit proces nu gaat, maar voor de goede orde: ik ben een groot voorstander van dat mensen hun huis verduurzamen, en dat wil ik mensen met mijn hier kritische houding geen strobreed in de weg leggen.
Ik betreur het te zien dat op basis van deze verwikkeling het basisonderhoud niet volgens MJOP gevoerd wordt en dat daardoor kritisch en schadelijk achterstallig onderhoud is ontstaan. Ik doel hierbij voornamelijjk op op het schilderwerk en herstel scheurvorming van de gevels.
Ik betreur het te merken dat er doordat 'dit zomaar ineens gaat zoals het gaat' er onrust ontstaat bij meerdere mede eigenaren. Het is onmogelijk om sociale kosten te berekenen, maar ze zijn er wel: Verschillen leveren spanning op, en hoe groter de verschillen, hoe groter de spanning. Het levert frictie op tussen buren, het wordt er niet gezelliger op.
Zelf je verduurzaming organiseren is naar verwachting veel goedkoper. Mijn eerste inschatting is dat het voor de meesten van ons voor minder dan de helft van de kosten van dit Ymere-plan kan geschieden. Met hogere kwaliteit, gezonder en met een beter binnenklimaat, ook in de zomer.
Ymere heeft in de afgelopen jaren bij huurwoning-wisselingen steeds geen verduurzamingsstappen gezet. Dat er voor hen nu urgentie is ontstaan is een resultaat van dat gedrag, in combinatie met de zelf gemaakte afspraken met de overheid. Het is erg oneerlijk om dit probleem ineens te verleggen naar de VVE, en niet zelf de verantwoordelijkheid te nemen.
-We moeten het doen met de cijfers die er nu zijn. (Floor)
let op: vrijwel al deze cijfers zijn niet helder noch compleet. Zie alles wat ik hierboven opmerk, met name de basis verhogingen die gepresenteerd worden. Deze zijn in de presentatie maar de helft van wat ik hier berekend heb, en dus onze werkelijkheid is.
- Toch wordt de hele vergadering gebaseerd op deze te lage inschattingen/berekeningen. We kunnen niet anders.
- Avond is puur bedoeld ter ondersteuning van vorming mening. Door informatie te laten delen door Ymere.
- Leo Lans (ymere) weet redelijk veel maar is lang niet op de hoogte van alles in ons blok. De rest van de mensen van Ymere is naar de voetbalwedstrijd Ajax. Leon sinds november betrokken.
- uitvoer ymere: kampt nog met personeelstekort. (Note: In de gaten houden. Dit hebben we eerder gehad, heel onhandig)
- Leo geeft aan het allemaal te moeten baseren op de cijfers die hij heeft. Verder terugkijken kan hij zogenaamd niet. (dat is uiteraard niet waar, het laatste rapport is van 1 jaar eerder, staat gewoon in Twinq)
- Het klopt dat hij dat moet en hij op dit moment niet zoveel anders kan, echter baseert hij het dus op incomplete cijfers en grove inschattingen.
- de cijfers hadden veel completer moeten zijn.
- Er wordt een grote prop aan achterstallig werk gepresenteerd. Maar: Er is veel geschoven met grote dure posten, vanuit de toekomst, richting 2026.
- We worden onrustig van dat onze VVE zou niet gezond zijn.
- Bjorn: Dat is een heel ander beeld dan 2022 waarin hetzelfde keuringsbedrijf keurde en MJOP is opgesteld samen met Ymere. Zorgvuldig, we zijn gewoon gezond.
- Een fout kan, maar deze is wel in twee jaar opmerkelijk groot.
- ALU kozijnen staan er voor 3x zo hoog in.
- 170000 houten kozijnen, die we niet hebben. Hoogstens paar bergingsdeuren.
- …
- als je deze prop aan basisonderhoud meepakt met verduurzamen, krijg je heel misschien een ja op een duurzaamheidlening voor ook dit geld, wat eigenlijk geen verduurzaming is.
- Geld lenen kost geld! >> 8ton wordt 1,4 miljoen.
- Eenmalige bijdrage kan ook om spaartegoeden aan te helen.
- Verhogen bijdrage kan ook. Recentelijk hebben we 20% verhoogd, zo recent dat dat nog niet tot sparen heeft geleid, maar dat sparen is wel gaande.
- “je gaat onderhoud leasen” wordt gezegd - Ja, maar kost geld dus.
- er wordt gesteld dat dat echt allemaal heel erg goed is om dit in 2026 gedaan te krijgen. De hele correctie, zo snel mogelijk. (Belang puur voor Ymere)
- we moeten anders leren denken. Cyclussen van 25 jaar vooruit. (Zakelijke Bedrijfsmatige gedachte)
- uitvoer opschuiven naar 2028 of nog verder krijgt weinig respons vanuit ymere.
- ymere gaat hoe dan ook aan de slag met verduurzamen, eventueel zelfstandig, en dan van binnenuit.
- sjoerd: een vraag die hier niet gesteld wordt en wel essentieel is: wat is de échte reden en prikkel voor jouw verduurzaming? Dit is hier nog steeds niet met elkaar besproken. Als het is om geld te besparen, dan is kiezen voor deze weg een slechte keuze. €168 per maand kosten omhoog, voor besparing €22 euro aan gas? Wat is jouw motivatie?
- ymere insteek voor keuze type isolatie is: we kunnen geld maar 1x uitgeven en daarmee moeten we zoveel mogelijk van onze huizen isoleren. Oftewel >> we gaan sturen op zo goedkoop mogelijke prijs prijs per m2 (dat is chemisch, PIR) en gebaseerd op snel een labelverbetering krijgen. Dat betekent niet dat je in de zomer een koel huis hebt. Dan isoleer je het best met andere materialen.
- Leon suggereert even dat Ymere de moeilijkste niet is en evt bereid zou kunnen zijn tot eco isolatie, maar contactpersoon ymere weerlegt dat dus.
- ymere kijkt alleen naar Label sprong. Dat is het belang en daarop wordt gecontroleerd. Als er vervolgens in de zomer een airco staat te pompen, dat is voor Ymere niet van belang.
- Optie: meebetalen naar rato van maatregelen. En dan bijstorten (doteren) na persoonlijke lening, lijkt een mogelijkheid. >> uitzoeken bestuur. (red: dit blijkt na uitzoeken onmogelijk)
- vincent: kijken naar scenario 0,5? Alleen noodzakelijke dingen tot voldoende stap voor Ymere. Rest zelf. Kleinere opgave?
- Goedkeur op uitgave €23500 is ook op basis van prijsvorming die sowieso nodig is.
- Hiervoor eerst nieuwe MJOP te zuiveren en controleren op fouten.
- Opmerking van een van de leden: ik ben in de war, we zouden nergens over gaan beslissen en dit zou puur een eerste informatieavond zijn. Nu nemen we ineens toch een besluit. Kan dat? Het is niet 100% helder, maar we doen het toch. Op basis van slechte cijfers kunnen we geen helder besluit nemen. Er moeten goede cijfers op tafel.
- Vraag bjorn: als je opliggend op de dakkapellen isoleert, dan zweeft je isolatie 15cm boven je warme ruimte. Warmte kan dan alsnog vrijelijk verdwijnen tussen je plafond en dak door. Er zit dan wel isolatie, maar die doet dan eigenlijk niks. Leon kent de situatie onvoldoende en kan niet oordelen of dit klopt. Hij dacht dat er geen holle ruimte was.
- Schuin daknisoleren = wel VVE. Plat plafond isoleren = geen VVE
- Afzuiging vervangen = eigen kosten, geen VVE.
- Aangezien stemmen in dit geval over uitbreiding VVE taken gaat telt stem ymere maar als 1 stem. Corporatie kan voor extra’s geen besluit doordrukken.
- 2/3 van stemmen, zou alles nog via VVE laten gebeuren.
- Verschillen worden benadrukt. Jan, benedenwoning hoek, krijgt straks maar beetje mee. Bewoners die zelf veel gedaan hebben helemaal niks.
- “dat wist je toen je eraan begon” - merkt de huurdersvertegenwoordiger van Ymere op - Maar dat klopt niet: Beleid was altijd al helder: zelf doen. We wisten iets anders toen we begonnen= zelf dragen. VVE blijft bij basisbeleid.
- Leon merkt op dat we inderdaad in een heel divers pand zitten. (“Leken meer op eengezinswoningen dan een homogeen VVE pand”) verschillen worden erkend.
- Bestuur: juridisch uitzoeken of verschillen aanbrengen in bijdrage mogelijk is. (red: dit blijkt onmogelijk, zie juridische tekst hieronder)
—
LET OP, we zijn nog steeds NIET een gezamenlijk verduurzamingstraject gestart!
Björn wil graag vooraf inzichtelijk zien en mee beoordelen wat de precieze isolatieplamnen zijn die berekend zullen gaan worden. >> inclusief tekeningen. En detail aansluitingen.
Geen vage teksten of onduidelijkheden meer.
Juridisch uitzoekwerk door bestuurslid Timo en gedeeld in vergadering d.d. 4 november 2025:
De heer T Y Maas geeft een korte toelichting van het gesprek met Vereniging Eigen Huis over de eventuele mogelijkheden die de splitsingsakte biedt om een andere verdeelsleutel aan te houden voor kosten bij verduurzaming.
De uitkomst van dat gesprek is dat artikel 8.3 uit de akte niet de mogelijkheid biedt om een andere verdeelsleutel toe te passen. Uit gerechtelijke uitspraken blijkt dat dit onvoldoende rechtszekerheid biedt. Zie onderstaand de uitgebreide toelichting van de jurist van VEH.
"In artikel 8 lid 3 van jullie Splitsingsakte (hierna: SA) is – kort gezegd - een regeling opgenomen dat bij besluit een afwijkende kostenverdeling overeengekomen kan worden. Een dergelijke afwijkende verdeelsleutel is ook op grond van artikel 52 lid 9 SA mogelijk voor onder meer verbouwingen en het aanbrengen / verwijderen van nieuwe installaties, mits dit dan in het Huishoudelijk Reglement is opgenomen. Ten aanzien van deze bepaling heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 30 november 2017 geoordeeld dat dit niet kan en dat het besluit dat daarover genomen is nietig is omdat dat in strijd is met de wet (artikel 5:113 lid 2 Burgerlijk Wetboek). Het arrest heb ik als bijlage bijgevoegd. In rechtsoverweging 5.7. legt het Hof uit waarom zij tot dit oordeel is gekomen. Een afwijkende verdeling van de gemeenschappelijke kosten moet dus in de splitsingsakte zelf zijn opgenomen in verband met de rechtszekerheid. De rechtszekerheid verlangt dat derden zich moeten kunnen baseren op de inhoud van de splitsingsakte en ook dat zij erop moeten kunnen vertrouwen dat op basis van de splitsingsakte wordt gehandeld. De mogelijkheid die artikel 8 lid 3 van de SA biedt is gelet op deze jurisprudentie in strijd met de wet en daarom praktisch niet uitvoerbaar. Mijn advies is daarom om een afwijkende kostenverdeling op te laten nemen in de splitsingsakte. Dat betekent dat de splitsingsakte gewijzigd zal moeten worden. Voor de volledigheid voeg ik nog een uitspraak van de rechtbank Rotterdam toe waarin de rechter dit eveneens heeft bevestigd. "
